Osoby zarządzające blokami, kamienicami i wspólnotami mieszkaniowymi mogą zostać objęte znacznie ściślejszym nadzorem. Planowane przepisy mają ułatwić właścicielom mieszkań sprawdzenie, komu powierzają pieniądze, dokumentację i odpowiedzialność za stan techniczny budynku.
Publiczny rejestr zarządców nieruchomości ma być obowiązkowy
Najważniejszym elementem przygotowywanych zmian jest utworzenie Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości. Ma on być ogólnodostępny i prowadzony przez ministra właściwego do spraw budownictwa.
Po wejściu nowych zasad zawód zarządcy będzie mogła wykonywać wyłącznie osoba wpisana do rejestru. Właściciele mieszkań mają dzięki temu łatwiej sprawdzić, czy dany zarządca działa legalnie, posiada aktualne ubezpieczenie i dla jakich podmiotów świadczy usługi.
W rejestrze mają znaleźć się między innymi informacje o polisie OC, obsługiwanych wspólnotach lub nieruchomościach oraz historii aktualizacji danych.
Kto będzie mógł zostać zarządcą?
Uzyskanie wpisu nie ma być automatyczne. Kandydat będzie musiał spełnić podstawowe warunki formalne, w tym posiadać pełną zdolność do czynności prawnych oraz być niekarany za wskazane w ustawie przestępstwa.
Projekt nie przewiduje natomiast obowiązkowych studiów wyższych ani ukończenia studiów podyplomowych z zakresu zarządzania nieruchomościami. Zarządcy mają jednak zostać zobowiązani do stałego podnoszenia kwalifikacji zawodowych.
Nowe przepisy mają również określić podstawowy zakres czynności i odpowiedzialności zarządcy, niezależnie od tego, co zapisano w umowie zawartej ze wspólnotą lub właścicielem nieruchomości.
Nawet 50 tys. zł kary za błędne dane w rejestrze
Projekt przewiduje dotkliwe sankcje dla osób, które nie będą przestrzegały nowych obowiązków. Za podanie nieprawdziwych informacji w rejestrze lub brak ich aktualizacji będzie mogła zostać nałożona administracyjna kara pieniężna w wysokości do 50 tys. zł.
Sankcje mają grozić także za wykonywanie czynności zarządcy bez wymaganego wpisu, bez aktualnej polisy OC albo bez zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością.
Kary mogą dotyczyć również niewłaściwego wykonywania obowiązków zawodowych. Projekt zakłada możliwość zastosowania upomnienia, nagany, kary finansowej, czasowego wykreślenia z rejestru, a nawet całkowitego zakazu wykonywania zawodu.
Zarządcy nieruchomości ponownie pod nadzorem
Po deregulacji przeprowadzonej w 2014 roku zawód zarządcy nieruchomości przestał być objęty państwowym systemem licencji i odpowiedzialności zawodowej. Obecnie do rozpoczęcia działalności wystarcza między innymi rejestracja firmy, zawarcie umowy oraz wykupienie obowiązkowego ubezpieczenia.
Zdaniem autorów projektu taki model utrudnia klientom ocenę kompetencji zarządcy. Problemem są także liczne rejestry prowadzone przez organizacje branżowe, które stosują różne zasady certyfikacji i szkolenia.
Nowe regulacje mają wprowadzić jeden, powszechnie obowiązujący system oraz umożliwić kierowanie skarg do organu odpowiedzialnego za nadzór zawodowy.
Specjalna komisja zbada skargi mieszkańców
Postępowania dotyczące odpowiedzialności zawodowej mają być prowadzone przez ministra, przy udziale specjalnej Komisji do spraw Odpowiedzialności Zawodowej Zarządców Nieruchomości.
Komisja będzie badać, czy doszło do naruszenia przepisów, a następnie wnioskować o ukaranie zarządcy lub umorzenie sprawy. Postępowanie ma być wszczynane przede wszystkim na wniosek strony umowy o zarządzanie. W wyjątkowych sytuacjach minister będzie mógł rozpocząć je z urzędu.
To istotna zmiana, ponieważ obecnie osoby poszkodowane przez nierzetelnego zarządcę często muszą dochodzić swoich praw wyłącznie przed sądem, co wiąże się z kosztami i długim czasem oczekiwania.
Wyższe OC dla zarządców nieruchomości
Projekt przewiduje również zwiększenie minimalnej sumy obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Obecnie wynosi ona 50 tys. euro, jednak zdaniem resortu kwota ta nie odpowiada skali majątku, którym zarządzają osoby wykonujące ten zawód.
Wartość nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2024 roku była szacowana na około 7,8 bln zł. Zarządcy odpowiadają nie tylko za finanse wspólnot, lecz także za remonty, przeglądy techniczne, zużycie energii i bezpieczeństwo budynków.
Kiedy nowe przepisy mogą wejść w życie?
Projekt został wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów. Jego przyjęcie przez rząd planowane jest na IV kwartał 2026 roku.
Na tym etapie są to jednak nadal założenia. Ostateczna wysokość składki OC, katalog kar i szczegóły działania rejestru mogą jeszcze zostać zmienione podczas dalszych prac legislacyjnych.
