Balkony od lat są jedną z najczęstszych przyczyn sporów pomiędzy właścicielami mieszkań a wspólnotami mieszkaniowymi. Gdy pojawia się pękająca płyta balkonowa, odpadający tynk czy korozja elementów konstrukcyjnych, często pojawia się pytanie: kto powinien zapłacić za remont? Obowiązujące przepisy nie dają jednoznacznej odpowiedzi, dlatego wiele spraw kończy się w sądzie.
To może się jednak zmienić. Rząd przygotował projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, który ma precyzyjnie określić zakres odpowiedzialności za utrzymanie balkonów w budynkach wielorodzinnych.
Obecne przepisy pozostawiają wiele wątpliwości
Ustawa o własności lokali obowiązuje od 1994 roku. Mimo że reguluje funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, nie rozstrzyga wprost, które elementy balkonu należą do części wspólnej budynku, a które stanowią część lokalu.
W praktyce prowadzi to do licznych konfliktów. Wspólnoty mieszkaniowe często twierdzą, że remont powinien sfinansować właściciel mieszkania, natomiast właściciele argumentują, że balkon jest elementem konstrukcyjnym budynku i to wspólnota powinna ponieść koszty napraw.
W efekcie podobne sprawy bywały rozstrzygane różnie, zależnie od okoliczności oraz wcześniejszego orzecznictwa sądów.
Rząd chce jednoznacznie określić odpowiedzialność
Projekt nowelizacji zakłada doprecyzowanie przepisów i wyraźny podział obowiązków.
Jeżeli zmiany wejdą w życie, za elementy konstrukcyjne balkonów będzie odpowiadać wspólnota mieszkaniowa.
Do części wspólnej mają zostać zaliczone między innymi:
- płyta balkonowa wraz z izolacją,
- elementy nośne i dźwigary,
- balustrady,
- części balkonu będące elementem elewacji budynku.
To właśnie wspólnota będzie odpowiadała za ich utrzymanie oraz przeprowadzanie niezbędnych remontów.
Co pozostanie obowiązkiem właściciela mieszkania?
Nowe przepisy nie zwolnią właścicieli lokali z odpowiedzialności za bieżące utrzymanie balkonów.
Do ich obowiązków nadal mają należeć między innymi:
- utrzymanie czystości,
- malowanie,
- wymiana płytek,
- naprawa warstw wykończeniowych,
- dbanie o wyposażenie balkonu, takie jak meble czy donice.
Oznacza to, że właściciel będzie odpowiadał za estetykę oraz codzienne użytkowanie balkonu, natomiast kwestie związane z bezpieczeństwem konstrukcji pozostaną po stronie wspólnoty.
Dlaczego zmiany są potrzebne?
Stan techniczny balkonów w wielu starszych budynkach budzi coraz większe obawy.
W ostatnich latach dochodziło do przypadków odpadania fragmentów betonu, uszkodzeń zbrojenia czy pękania płyt balkonowych. Takie awarie mogą stanowić zagrożenie zarówno dla mieszkańców, jak i osób przebywających w pobliżu budynku.
Jednoznaczne określenie odpowiedzialności ma ułatwić podejmowanie decyzji o remontach i ograniczyć sytuacje, w których konieczne prace są odkładane z powodu sporów o finansowanie.
Nie tylko remonty wywołują konflikty
Balkony od dawna są źródłem różnych nieporozumień we wspólnotach mieszkaniowych.
Najczęściej dotyczą one:
- składowania dużej liczby przedmiotów,
- montażu zabudowy balkonowej,
- instalacji klimatyzatorów,
- montażu paneli fotowoltaicznych na balustradach lub elewacji.
Nowelizacja koncentruje się jednak przede wszystkim na odpowiedzialności za stan techniczny balkonów i nie rozwiązuje wszystkich sporów związanych z ich użytkowaniem.
Czy nowe przepisy już obowiązują?
Na razie nie.
Projekt nowelizacji nadal znajduje się na etapie procesu legislacyjnego. Oznacza to, że proponowane rozwiązania nie są jeszcze obowiązującym prawem.
Dopiero po zakończeniu prac parlamentarnych oraz podpisaniu ustawy przez Prezydenta nowe zasady będą mogły wejść w życie.
Do tego czasu wspólnoty mieszkaniowe i właściciele lokali nadal muszą stosować obecnie obowiązujące przepisy oraz – w razie sporu – opierać się na dotychczasowym orzecznictwie sądowym.
Co zmiany mogą oznaczać dla właścicieli mieszkań?
Jeżeli projekt zostanie uchwalony w obecnym kształcie, właściciele mieszkań zyskają większą pewność, kto odpowiada za kosztowne naprawy elementów konstrukcyjnych balkonów.
Może to ograniczyć liczbę sporów sądowych, przyspieszyć przeprowadzanie remontów oraz poprawić bezpieczeństwo mieszkańców budynków wielorodzinnych.
Jednocześnie właściciele nadal będą zobowiązani do dbania o stan wykończenia i codzienne utrzymanie swoich balkonów.
Najważniejsze jest rozróżnienie konstrukcji od wykończenia
Projekt nowelizacji wprowadza prostą zasadę: konstrukcja balkonu ma należeć do nieruchomości wspólnej, natomiast jego wykończenie i bieżące utrzymanie pozostanie obowiązkiem właściciela mieszkania.
Jeżeli przepisy zostaną ostatecznie uchwalone, wieloletni problem interpretacyjny może wreszcie zostać rozwiązany. Na razie jednak właściciele mieszkań powinni pamiętać, że są to dopiero planowane zmiany, a nie obowiązujące prawo.
