Przeciekająca płyta, odpadające płytki, pęknięta balustrada – w wielu blokach to początek sporu o to, kto powinien zapłacić za naprawę. Właściciel mieszkania czy wspólnota? Rząd zapowiada zmiany, które mają raz na zawsze rozstrzygnąć tę kwestię.
Koniec niejasnych przepisów. Co planuje rząd?
Trwają prace nad nowelizacją ustawy o własności lokali, która ma doprecyzować status balkonów, loggii i tarasów. Najważniejsza zmiana polega na tym, że elementy konstrukcyjne balkonów mają zostać wprost uznane za część nieruchomości wspólnej.
To oznacza, że za ich stan techniczny, remonty i konserwację będzie odpowiadać wspólnota mieszkaniowa, a nie indywidualny właściciel lokalu.
Dziś przepisy są na tyle niejednoznaczne, że sprawy dotyczące balkonów często trafiają do sądów. Nowelizacja ma zakończyć tę „szarą strefę” interpretacyjną.
Co dokładnie stanie się częścią wspólną?
Projekt zakłada, że do nieruchomości wspólnej będą należeć m.in.:
-
płyta balkonowa (konstrukcja),
-
warstwy izolacyjne i hydroizolacyjne,
-
balustrady stanowiące element elewacji,
-
inne elementy konstrukcyjne trwale związane z bryłą budynku.
Jeśli więc dojdzie do przecieku przez uszkodzoną izolację albo konieczna będzie naprawa konstrukcji balkonu – koszt ma ponieść wspólnota z funduszu remontowego.
To duża zmiana, bo dotąd w podobnych sytuacjach często dochodziło do sporów o zakres odpowiedzialności.
Za co nadal zapłaci właściciel mieszkania?
Nowe przepisy nie oznaczają, że właściciel zostanie całkowicie zwolniony z kosztów.
Za część prywatną uznana zostanie:
-
wewnętrzna przestrzeń balkonu,
-
płytki i okładziny,
-
elementy wykończeniowe,
-
wyposażenie (np. zabudowa, osłony).
Jeśli więc problem dotyczy wyłącznie estetyki lub wykończenia, koszt nadal obciąży właściciela lokalu.
W praktyce podział ma być prosty: konstrukcja – wspólnota, wykończenie – właściciel.
Dlaczego zmiany są potrzebne?
Obecnie balkony mają tzw. „dwoistą naturę”. Z jednej strony przynależą do konkretnego mieszkania, z drugiej – są trwale połączone z konstrukcją budynku i wpływają na jego bezpieczeństwo.
To powoduje niepewność:
-
kto odpowiada za odspojoną izolację?
-
kto finansuje naprawę płyty balkonowej?
-
czy wspólnota może odmówić pokrycia kosztów?
Nowelizacja ma jednoznacznie wskazać, że elementy konstrukcyjne balkonu są częścią wspólną, co ograniczy liczbę konfliktów i sporów sądowych.
Czy mieszkańcy zapłacą więcej?
Choć zmiana może wydawać się korzystna dla właścicieli mieszkań, w praktyce może oznaczać wyższe opłaty.
Skoro wspólnoty będą odpowiadać za większy zakres remontów, będą musiały zabezpieczyć na to środki. Pieniądze pochodzą z funduszu remontowego, który tworzą wszyscy mieszkańcy.
Wysokość funduszu ustalana jest uchwałą wspólnoty i zwykle wynosi:
-
1–2 zł za m² w budynkach bez większych remontów,
-
2–3 zł za m² w blokach wymagających modernizacji,
-
4–5 zł za m² w budynkach w złym stanie technicznym.
Dla mieszkania o powierzchni 50–60 m² oznacza to najczęściej do około 200 zł miesięcznie. Jeśli zakres obowiązków wspólnoty się zwiększy, możliwe są podwyżki.
Co to oznacza dla właścicieli mieszkań?
Nowe przepisy mają przynieść:
-
jasny podział odpowiedzialności,
-
mniej sporów z zarządem wspólnoty,
-
większą przewidywalność w zakresie remontów.
Z drugiej strony trzeba liczyć się z tym, że koszty utrzymania budynku mogą wzrosnąć.
Rząd zapowiada, że zmiany mają uporządkować wieloletni chaos interpretacyjny. Dla mieszkańców bloków oznacza to koniec niepewności – ale też konieczność uważnego śledzenia decyzji własnej wspólnoty.
