Przepisy budowlane przewidują sytuacje, w których właściciel nieruchomości może zostać poproszony o udostępnienie swojej działki lub budynku. W niektórych przypadkach dostęp do sąsiedniej posesji jest konieczny, aby wykonać zaplanowane roboty budowlane. Prawo określa, kiedy jest to możliwe i jakie warunki muszą zostać spełnione.
Kiedy sąsiad może wejść na Twoją posesję?
Zgodnie z Prawem budowlanym, inwestor może potrzebować dostępu do sąsiedniej nieruchomości, jeśli bez tego nie da się przeprowadzić prac przygotowawczych lub robót budowlanych.
Może to dotyczyć np. sytuacji, gdy konieczne jest wykonanie prac przy ścianie budynku znajdującej się przy granicy działki lub gdy potrzebny jest dostęp do miejsca prowadzenia robót.
W pierwszej kolejności inwestor powinien jednak uzyskać zgodę właściciela nieruchomości.
Najpierw porozumienie z sąsiadem
Przed wejściem na cudzy teren strony powinny ustalić najważniejsze zasady współpracy. Dotyczy to m.in.:
-
sposobu korzystania z nieruchomości,
-
zakresu planowanych prac,
-
czasu ich wykonywania,
-
ewentualnej rekompensaty za utrudnienia.
Takie ustalenia mają charakter cywilnoprawny i wynikają z porozumienia między właścicielem nieruchomości a inwestorem.
Brak zgody? Decyzję może wydać urząd
Jeżeli właściciel działki nie wyrazi zgody na udostępnienie terenu, inwestor może skorzystać z procedury administracyjnej.
W takiej sytuacji może złożyć wniosek do organu administracji architektoniczno-budowlanej, który oceni, czy wejście na sąsiednią nieruchomość jest rzeczywiście konieczne.
Urząd ma 14 dni na decyzję
Po otrzymaniu wniosku urząd analizuje sprawę i w ciągu 14 dni powinien ocenić, czy dostęp do sąsiedniej nieruchomości jest niezbędny do wykonania prac.
Jeśli tak, może wydać decyzję określającą m.in.:
-
zakres korzystania z nieruchomości,
-
czas trwania prac,
-
warunki wejścia na teren.
Nowy formularz obowiązuje od 27 lutego 2026 r.
W takich sprawach obowiązują również zmiany formalne.
Od 27 lutego 2026 r. wprowadzono nowy wzór wniosku, który inwestor musi złożyć, aby uzyskać decyzję o możliwości wejścia na sąsiednią nieruchomość.
W formularzu należy podać m.in.:
-
dane inwestora,
-
opis planowanych robót budowlanych,
-
informacje o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu,
-
oznaczenie nieruchomości, której dotyczy wniosek,
-
uzasadnienie konieczności wejścia na teren sąsiada.
Wniosek można złożyć w formie papierowej lub elektronicznie przez portal e-Budownictwo.
Co ze szkodami powstałymi podczas prac?
Prawo jasno wskazuje, że inwestor odpowiada za szkody powstałe podczas korzystania z sąsiedniej nieruchomości.
Po zakończeniu robót musi:
-
przywrócić teren do poprzedniego stanu lub
-
wypłacić odpowiednie odszkodowanie.
Jeśli jednak szkody nie powstaną, właściciel nieruchomości nie ma podstaw do domagania się rekompensaty.
Spór może trafić do sądu
Wysokość ewentualnej rekompensaty za udostępnienie terenu zależy od ustaleń między stronami. Przepisy nie określają w tym zakresie konkretnych limitów.
Jeśli inwestor i właściciel nieruchomości nie dojdą do porozumienia w sprawie odszkodowania lub rekompensaty, sprawa może zostać rozstrzygnięta w postępowaniu cywilnym przed sądem.
