Najem krótkoterminowy, od lat funkcjonujący w Polsce bez pełnej kontroli, już niedługo przejdzie prawdziwą rewolucję. Nowe przepisy, które muszą wejść w życie do 20 maja 2026 roku, zmienią zasady gry dla tysięcy właścicieli mieszkań i apartamentów. Bez jednego, kluczowego elementu — numeru ewidencyjnego z gminy — nie będzie już można legalnie oferować noclegów przez platformy takie jak Airbnb czy Booking.
Nowe obowiązki dla wynajmujących – od 20 maja 2026
Polska zobowiązana jest do wdrożenia unijnych przepisów, które mają uporządkować rynek najmu krótkoterminowego. Najważniejsza zmiana? Wszystkie lokale oferujące wynajem turystyczny przez internet muszą zostać zgłoszone do ewidencji gminnej i otrzymać numer identyfikacyjny.
Bez tego numeru:
-
oferta nie pojawi się na platformach typu Airbnb, Booking czy Nocowanie.pl,
-
wynajem będzie traktowany jako nielegalny,
-
właściciel naraża się na kary finansowe i wykreślenie z rejestru.
Szara strefa pod kontrolą
Jednym z głównych celów zmian jest likwidacja szarej strefy, która — według szacunków resortu — może obejmować nawet 60% rynku. W praktyce oznacza to nawet 100 tysięcy nielegalnie funkcjonujących obiektów.
Nowe regulacje mają:
-
zwiększyć transparentność rynku,
-
zapewnić równe warunki konkurencji dla legalnych właścicieli,
-
umożliwić państwu skuteczniejsze ściąganie podatków.
Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych
Zgodnie z projektem ustawy, powstanie specjalny system: CWTON (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych). Każdy obiekt będzie musiał:
-
być zgłoszony do ewidencji gminnej,
-
posiadać numer ewidencyjny,
-
mieć regulamin porządkowy,
-
złożyć oświadczenia o spełnianiu norm sanitarnych i przeciwpożarowych.
Dzięki temu każdy turysta zyska pewność, że rezerwuje nocleg w miejscu legalnym i bezpiecznym.
Platformy będą raportować dochody właścicieli
Zmiana dotyczy także samych platform rezerwacyjnych. Airbnb, Booking i inne będą zobowiązane do przekazywania informacji o obrotach właścicieli do Ministerstwa Finansów. To istotny krok w kierunku uszczelnienia systemu podatkowego i zwiększenia wpływów budżetowych.
Co z osobami wynajmującymi okazjonalnie?
Jeśli właściciel nie zarejestruje swojego obiektu, nadal będzie mógł go udostępniać, ale tylko nieodpłatnie i w ramach wzajemnej gościnności – np. w zamian za darmowy nocleg u znajomych. Oznacza to koniec dorabiania „na czarno” pod przykrywką prywatnych wizyt.
Dodatkowe wymagania dla większych obiektów
Obiekty oferujące powyżej 30 miejsc noclegowych będą zobowiązane do spełnienia dodatkowych norm bezpieczeństwa, w tym przeciwpożarowych. Rząd zapewnia jednak, że mniejsze kwatery, prywatne pokoje czy pensjonaty nie zostaną nadmiernie obciążone nowymi przepisami.
Przejściowy okres na dostosowanie się
Nowe przepisy nie wejdą z dnia na dzień. Dla właścicieli, którzy już działają legalnie, przewidziano okres przejściowy, w którym łatwo i szybko będą mogli zarejestrować swoje obiekty w CWTON.
Ci, którzy funkcjonowali dotąd w szarej strefie, będą musieli zdecydować: legalizacja działalności albo jej zakończenie.
Więcej pieniędzy dla gmin i inwestycji turystycznych
Nowe prawo to również szansa dla samorządów. Legalizacja rynku oznacza większe wpływy z podatków i opłat lokalnych, które gminy będą mogły przeznaczyć na:
-
rozwój infrastruktury turystycznej,
-
inwestycje w porządek publiczny,
-
promocję regionów wśród turystów.
Kary za łamanie nowych zasad
Projekt przewiduje realne sankcje wobec nieuczciwych właścicieli:
-
kara finansowa,
-
usunięcie z rejestru,
-
zakaz używania oznaczeń wprowadzających w błąd (np. „apartament”, „hotel”).
Gdzie najem działa najintensywniej?
Z danych wynika, że najwięcej ofert najmu krótkoterminowego znajduje się w: Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu. Tylko w 2024 roku w ten sposób działało ok. 65 tys. mieszkań. Nowe przepisy zmienią zasady gry w tych miastach najbardziej.