Mąż zmarł, a dom wybudowaliśmy razem. „Chcę przekazać go synowi za opiekę. Czy będzie musiał spłacić rodzeństwo?” — pyta Helena [LIST]

LIST OD CZYTELNICZKI

Droga Redakcjo,

Piszę, bo jestem w sytuacji, która nie daje mi spokoju. Razem z moim mężem przez wiele lat budowaliśmy nasz dom — cegła po cegle, z oszczędności, po pracy i w weekendy. Wydawało mi się, że będziemy w nim razem żyć do późnej starości. Niestety, dwa lata temu mój mąż zmarł nagle. Nie zostawił testamentu ani żadnego dokumentu, który formalnie uczyniłby mnie jedyną właścicielką domu.

W świetle prawa jestem współwłaścicielką, ale udział po mężu przeszedł na nasze dzieci — mam troje: dwie córki i syna. Córki mają swoje domy, rodziny i ułożone życie. Syn mieszka po sąsiedzku, na działce obok, i to on codziennie mi pomaga. Przychodzi robić zakupy, pali w piecu, wozi mnie do lekarza, sprząta ogród. To dzięki niemu czuję się bezpiecznie.

Wiem, że gdyby nie on, musiałabym iść do domu opieki, a tego naprawdę bym nie chciała. Właśnie dlatego chciałabym przekazać mu mój udział w domu w zamian za opiekę — bo na to zasługuje i bo to on jest przy mnie w każdej trudnej chwili.

Martwię się jednak o jego sytuację. Czy jeśli daruję mu mój udział, to będzie musiał spłacać rodzeństwo, mimo że obie córki mają swoje nieruchomości i od lat nie angażują się w pomoc? Nie chcę, żeby mój gest wdzięczności stał się dla niego ciężarem finansowym.

Co mówi na to prawo? Czy mogę przekazać synowi mój udział w domu bez ryzyka, że córki będą czegoś od niego żądać?

Z poważaniem, Helena

Odpowiedz redakcji: 

Czy mogę przekazać synowi moją część domu, skoro nie jestem właścicielką całości? Czy on będzie musiał spłacić rodzeństwo?

Droga Heleno,

To bardzo ważne, że o to pytasz — bo w Twojej sytuacji kwestie własności po śmierci męża mają ogromne znaczenie.

🏡 1. Po śmierci męża nie jesteś właścicielką całego domu

Ponieważ mąż nie zostawił testamentu, doszło do dziedziczenia ustawowego. Oznacza to, że:

• Ty dziedziczysz 1/4 udziału po mężu,

• trójka dzieci dziedziczy pozostałe 3/4 (po równo),

• do tego dochodzi Twoja połowa majątku wspólnego, którą miałaś już wcześniej.

Czyli w praktyce jesteście współwłaścicielami domu: Ty + troje dzieci.

To oznacza, że możesz przekazać TYLKO swój udział, a nie całość domu.

🔑 2. Co możesz przekazać synowi?

Masz prawo:

✔️ przekazać swój udział w domu synowi (darowizną albo dożywociem),

❌ nie możesz przekazać udziałów, które należą do córek.

Syn po Twojej darowiźnie/dożywociu stanie się współwłaścicielem, ale nie właścicielem całej nieruchomości.

🤝 3. Czy syn będzie musiał spłacić rodzeństwo teraz?

Nie. Przekazanie Twojego udziału synowi nie rodzi obowiązku spłaty sióstr.

Córki nie mogą żądać od brata pieniędzy tylko dlatego, że otrzyma Twój udział.

⚠️ 4. Ale po Twojej śmierci mogą żądać zachowku… jeśli to będzie DAROWIZNA

Jeśli przekażesz udział w formie darowizny:

➡️ córki po Twojej śmierci mogą żądać zachowku od syna,

➡️ zachowek liczony będzie od wartości przekazanego udziału.

To może być dla syna obciążeniem finansowym.

⭐ 5. Jeśli podpiszesz z synem UMOWĘ DOŻYWOCIA — nikt nie może żądać zachowku

To najbezpieczniejsze rozwiązanie.

✔️ Dożywocie NIE jest doliczane do zachowku.

✔️ Syn NIE będzie musiał płacić siostrom nawet złotówki.

✔️ Ty masz zagwarantowaną opiekę i prawo mieszkania do końca życia.

✔️ Sytuacja jest prawnie „zamknięta” i zabezpieczona.

🏡🔑 6. Co zrobić, żeby syn stał się właścicielem domu w 100%?

Ponieważ jesteś tylko współwłaścicielką domu, syn może stać się jedynym właścicielem dopiero wtedy, gdy:

🔹 1. Odkupi udziały od sióstr

Najprostsza i najbardziej formalna metoda.

Jak to wygląda:

• każda córka sprzedaje bratu swój udział w nieruchomości (akt notarialny),

• syn płaci im ustaloną kwotę,

• po zakupie wszystkich udziałów syn ma 100% własności.

👉 Wadą jest konieczność spłaty. 👉 Zaletą — pewność i czysta sytuacja prawna.

🔹 2. Córki zrzekną się swoich udziałów na jego rzecz

Możliwe, jeśli córki dobrowolnie chcą przepisać swoje części.

Mogą to zrobić:

• przez darowiznę udziału na rzecz brata,

• lub przez umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

👉 To darmowe dla syna, 👉 ale wymaga pełnej zgody rodzeństwa (co bywa trudne).

🔹 3. Wszyscy zgodzą się na zniesienie współwłasności

To opcja, w której rodzina wspólnie ustala:

— kto przejmuje nieruchomość, — kto otrzymuje spłatę i w jakiej wysokości.

Można ustalić:

✔️ spłatę,

✔️ częściową spłatę,

✔️ albo brak spłat — jeśli rodzeństwo się zgodzi.

👉 Wymaga zgody wszystkich, 👉 ale pozwala elegancko „ułożyć sprawy”.

🔹 4. Po Twojej śmierci syn może zostać 100% właścicielem, jeśli…

…rodzeństwo zostanie wydziedziczone w testamencie lub …rodzeństwo zrzecze się dziedziczenia (umowa u notariusza).

To jednak rozwiązania trudniejsze emocjonalnie.

🔹 5. Umowa o dożywocie + odkupienie udziałów po czasie

Bardzo praktyczny scenariusz:

1. TY przekazujesz synowi swój udział w formie dożywocia.

2. Syn staje się współwłaścicielem razem z siostrami.

3. Gdy sytuacja finansowa pozwoli, może stopniowo wykupić ich udziały.

👉 Zaleta: nie musisz teraz wymagać zgód od sióstr. 👉 Syn jest zabezpieczony i ma czas.

🟢 Najbezpieczniejszy scenariusz, jeśli chcesz zabezpieczyć syna:

➡️ 1. Podpisujesz z synem UMOWĘ DOŻYWOCIA (nie darowiznę).

Chroni syna przed zachowkiem i roszczeniami.

➡️ 2. Syn staje się Twoim następcą w Twoim udziale.

Ma już część własności.

➡️ 3. Córki mogą kiedyś odsprzedać mu swoje udziały lub zrzec się ich.

Syn stopniowo dochodzi do 100%.

To najczęściej wybierany model w polskich rodzinach.

❤️ PODSUMOWANIE:

Syn może zostać 100% właścicielem domu, ale wymaga to:

✔️ albo odkupienia udziałów od sióstr, ✔️ albo ich darowizny,

✔️ albo rodzinnego zniesienia współwłasności,

✔️ albo Twojej umowy dożywocia + późniejszych działań rodzeństwa,

✔️ ewentualnie testamentu lub zrzeczenia się dziedziczenia.

I co najważniejsze: przekazanie synowi Twojego udziału NIE czyni go automatycznie jedynym właścicielem całej nieruchomości.

Informacja redakcyjna

Powyższy materiał ma charakter informacyjny i ogólny. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej i nie może zastąpić indywidualnej konsultacji ze specjalistą. Każda sytuacja spadkowa czy majątkowa może różnić się szczegółami, które mają kluczowe znaczenie dla interpretacji przepisów.

Redakcja nie ponosi odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na podstawie treści artykułu. W przypadku wątpliwości zawsze warto skonsultować się z notariuszem lub prawnikiem, który oceni konkretną sytuację i wskaże najlepsze rozwiązanie.

Drogie Czytelniczki i Czytelnicy, jeśli borykacie się z podobnymi dylematami lub innymi problemami, które chcielibyście podzielić się z nami, zachęcamy do napisania na adres [email protected].

Gwarantujemy pełną anonimowość i dyskrecję. Pamiętajcie, że dzielenie się swoimi uczuciami i doświadczeniami może być pierwszym krokiem do znalezienia odpowiedzi i wsparcia. Jesteśmy tu dla Was, by słuchać, doradzać i inspirować.