Na wielu portalach prawniczych zaczynają pojawiać się historie o najemcach, którzy odmawiają wyprowadzki i zaniedbują opłaty czynszowe. Właściciele nieruchomości często stają przed problemem nierzetelnych najemców, którzy korzystając z elastyczności przepisów, unikają swoich zobowiązań finansowych. Jak można się najlepiej zabezpieczyć przed takimi sytuacjami?
Elastyczność na rynku nieruchomości
Na obecnym rynku nieruchomości zarówno właściciele, jak i potencjalni najemcy muszą być bardziej elastyczni w podejmowaniu decyzji dotyczących wynajmu. Wynajęcie całego lokalu jednej grupie najemców, których zobowiązania są solidarne, ułatwia organizację i zazwyczaj wymaga mniej zaangażowania czasowego niż wynajem poszczególnych pokoi. Z drugiej strony, wynajem pokoi z dostępem do pomieszczeń wspólnych, takich jak kuchnia czy łazienka, może przynieść znacznie większe dochody z najmu takiego lokalu. Pojawia się więc pytanie: które z tych dwóch podejść jest bezpieczniejsze dla wynajmującego?
Indywidualne umowy najmu
Gdy wynajem pokoi w lokalu nie polega na typowym scenariuszu, gdzie całe mieszkanie wynajmuje jedna osoba, która później podnajmuje poszczególne pokoje innym, to zazwyczaj wiąże się to z zawieraniem indywidualnych umów. Dla każdego pokoju przeznaczonego do wynajęcia w mieszkaniu istnieje odrębna umowa najmu. Każda taka umowa przewiduje:
- wyłączne uprawnienie najemcy do korzystania z wyznaczonego pokoju,
- uprawnienie do korzystania z pomieszczeń do tego przeznaczonych, jak np. wspólnej kuchni, łazienki itp.
Prawa i obowiązki najemców
Ważne jest jednak pamiętanie, że przepisy dotyczące całego "lokalu" stosuje się również do jego poszczególnych części. Innymi słowy, strony takiej umowy mają takie same prawa, jak w przypadku wynajmu całego mieszkania, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego lub ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: "ustawa lokatorska").
W konsekwencji, najemcom poszczególnych pokoi przysługują również takie prawa jak:
- wnioskowanie o usunięcie usterek w lokalu (zarówno w pokoju, jak i w przestrzeniach wspólnych), które stwarzają zagrożenie dla najemców, grożąc natychmiastowym rozwiązaniem umowy najmu,
- prawo do nietykalności posiadania swojego pokoju przez najemcę,
- wnioskowanie o zapewnienie przez właściciela prawidłowego funkcjonowania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcom korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła oraz energii elektrycznej.
Oczywiście, prawa najemcy są ograniczone do zakresu objętego zawartą przez niego umową. W związku z tym najemca może żądać od wynajmującego (właściciela) naprawy urządzeń w swoim wynajętym pokoju lub w przestrzeniach wspólnych, ale nie w pokoju wynajmowanym przez innego lokatora.
Zabezpieczenie roszczeń właściciela
Jak zatem zabezpieczyć swoje roszczenia wobec każdego z najemców? W pierwszej kolejności, sama umowa powinna precyzyjnie określać obowiązki każdego z najemców, zwłaszcza jeśli chodzi o korzystanie z przestrzeni wspólnych. To, czy właściciel może żądać od każdego z najemców wykonania drobnych napraw (np. podłóg, drzwi, malowanie ścian itp.), powinno być jasno określone w umowie. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, zobowiązania są solidarne, jeśli tak wynika z ustawy lub umowy.
To samo dotyczy naprawy ewentualnych szkód - jeśli tego nie określi umowa, wynajmujący może mieć trudności w dowiedzeniu, że to konkretny najemca jest odpowiedzialny za powstałe szkody. Oczywiście, wynajmujący może również żądać kaucji na zabezpieczenie roszczeń.
Umowa najmu okazjonalnego
Co ważne, przepisy ustawy lokatorskiej przewidują możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu, nawet jeśli właściciel nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. To oznacza, że możliwe jest wynajęcie części lokalu (np. pokoju) na określony czas. W takim przypadku właściciel może łatwiej rozwiązać umowę z jednym najemcą, nie dotykając pozostałych lokatorów.
Znaczenie dokładnej umowy
Wszelkie decyzje dotyczące wynajmu poszczególnych pokoi powinny być poparte umową, która dokładnie określa prawa i obowiązki obu stron, włącznie z możliwością dochodzenia roszczeń za szkody czy warunkami rozwiązania umowy.
