Budowa domu? Teraz wszystko będzie inaczej! Nadchodzi rewolucja w gminach!
W dniu 7 lipca 2023 r. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, która w dniu 24 lipca 2023 r. została podpisana przez Prezydenta.
Część przepisów weszła w życie już 24 września 2023 roku. Inne zaczną obowiązywać dopiero w roku 2026. Poznaj szczegóły.
Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zgodnie z opisanymi zmianami, osoby, które planują budowę na terenach, które wcześniej nie były objęte planami miejscowymi, mogą napotkać pewne trudności. W związku z możliwością ustalenia przez gminę minimalnych odległości od działek do różnych instytucji, takich jak szkoły czy przychodnie zdrowia, spełnienie tych nowych kryteriów może być wymagane, aby uzyskać pozwolenie na budowę.
Jednak do 2026 roku istnieje okres przejściowy, podczas którego gminy będą musiały opracować i wprowadzić plan ogólny. Do tego czasu, w przypadku braku takiego planu, decyzje o warunkach zabudowy (wuzetki) mogą być wydawane na starych zasadach, choć z pewnymi ograniczeniami, np. zmienionymi zasadami wyznaczania obszaru analizowanego.
Ponadto, nawet po 2026 roku, w przypadku gdy gmina nie ustali w planie ogólnym obszaru uzupełnienia zabudowy, nie będzie możliwości uzyskania wuzetki. Jest to istotne ograniczenie, które może wpłynąć na możliwość rozpoczęcia inwestycji w niektórych lokalizacjach.
Decyzje WZ
Dla osób, które już rozpoczęły budowę przed wejściem w życie nowelizacji, kluczowe jest to, że decyzje WZ, które były prawomocne do dnia wejścia w życie nowelizacji, zachowują moc i na ich podstawie można dokończyć proces na starych zasadach. Jeżeli na terenie działki obowiązuje plan miejscowy, również nie powinno być problemu, gdyż ten plan zachowuje moc.
W praktyce, nowe regulacje mogą wprowadzić pewne utrudnienia dla inwestorów, zwłaszcza w miejscach, gdzie gminy nie ustalą obszarów uzupełnienia zabudowy w nowych planach ogólnych. Jednak istnieje także szereg wyjątków i specjalnych przypadków, które mogą umożliwić budowę nawet w obliczu nowych regulacji.
Najważniejsze punkty nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
- Potencjalne problemy z budową
Ze względu na nowe regulacje, może być trudniej rozpocząć inwestycje na terenach, które nie były objęte dotychczasowymi planami miejscowymi, zwłaszcza jeśli gmina ustali minimalne odległości od placówek takich jak szkoły czy przychodnie.
- Nowe obowiązki dla gmin do 2026 r.
Gminy mają za zadanie ustalić plan ogólny, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
- Standardy dostępności infrastruktury
W ramach nowego planu, gminy mogą ustalać standardy dostępności do różnych placówek i usług, takich jak szkoły, tereny zieleni, żłobki, biblioteki, poczty, apteki itd.
- Wpływ na właścicieli działek
Jeżeli gmina wprowadzi nowe standardy, osoby planujące budowę będą musiały dostosować się do wymogów odnośnie odległości od wymienionych placówek.
- Wpływ na rozpoczęte inwestycje
Reforma dotyczy planów miejscowych lub decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje wydane przed wejściem w życie ustawy zachowują moc i budowa może być kontynuowana na starych zasadach.
- Przyszłe decyzje o warunkach zabudowy
Po wejściu w życie nowelizacji, osoby chcące uzyskać warunki zabudowy będą musiały spełniać wymogi nowego aktu, a po 2026 roku tylko wtedy, gdy gmina uchwali odpowiedni plan.
- Wyjątki w ustawie
Pewne rodzaje inwestycji, takie jak budowa obiektów liniowych czy instalacje odnawialnych źródeł energii, są wyłączone z niektórych nowych regulacji.
Najważniejsze informacje dotyczące nowelizacji ustawy znajdziecie na stronie rządowej: TUTAJ.
Podsumowując:
- Osoby lub firmy planujące budowę powinny podjąć kroki do rozpoczęcia budowy przed wejściem w życie nowelizacji ustawy, by korzystać ze starych zasad.
- Po wejściu w życie nowelizacji decyzje o warunkach zabudowy będą wygasać po 5 latach.
- Decyzje, które stały się prawomocne przed wejściem w życie nowelizacji, będą bezterminowe.
- Deweloperzy obawiają się zastoju na rynku nieruchomości i problemów z uzyskaniem wuzetek po wejściu w życie nowelizacji.
- Od 2026 r. nie będzie obowiązywała ustawa tzw. lex deweloper.
- Właściciele działek mogą wystąpić do gminy o odszkodowanie, jeśli ich nieruchomość straci na wartości wskutek przyjęcia planu miejscowego.
- Aktualne plany miejscowe będą nadal obowiązywać mimo wprowadzenia nowych planów ogólnych.
- Plany ogólne będą określać m.in. strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne.
- Celem nowelizacji jest ograniczenie niekontrolowanego rozlewania się zabudowy oraz redukcja związanych z tym kosztów dla państwa.